Alquileres: un solo mes de comisión

La Sala 1 de la Cámara en lo Contencioso, Administrativo y Tributario de la Ciudad confirmó la ilegalidad del cobro, por parte de las inmobiliarias, de más de un mes de comisión en los alquileres de vivienda única.

El fallo, suscripto por los jueces Mariana Díaz, Fabiana Schafrik de Núñez y Fernando Juan Lima, confirmó lo dispuesto por el titular del Juzgado N° 17 del referido fuero, Marcelo Segón, quien el 6 de mayo del año último suspendió la resolución N° 350/16 del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires –CUCICBA-, que fijaba las comisiones para alquileres en locaciones urbanas destinados a vivienda, en entre uno y dos meses de alquiler.

En la oportunidad, el magistrado hizo lugar a un recurso de amparo colectivo presentado por la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia –ACIJ– y Gervasio Muñoz, de la organización Inquilinos Agrupados, contra la nombrada resolución que, afirmaban, permitía a las inmobiliarias percibir comisiones que superaban el tope legal establecido.

Los amparistas indicaron que “la Ley 2.340 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires establece que los corredores inmobiliarios no podrán cobrar a los inquilinos comisiones superiores al 4,15 % del total del contrato de alquiler (equivale a un mes promedio) para el caso de locaciones de inmuebles con destino de vivienda única”.

Refirieron seguidamente que los corredores inmobiliarios habían “mayoritariamente incumplido esa norma”, y que esa situación se había visto “sumamente agravada” por la mentada resolución.

En su fallo, y después de muchas otras consideraciones, el magistrado expresó que el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires “no tiene competencia para el dictado de la resolución aquí cuestionada ya que la Ley Nº 2.340 no lo facultó expresamente a tal fin sino que, muy por el contrario, la Legislatura conservó su potestad para fijar los respectivos aranceles”.

Especificó asimismo que "la Ley Nº 2.340 establece que el monto máximo a cobrar en concepto de comisión al inquilino es equivalente al cuatro, quince centésimos por ciento (4,15%) del valor total del respectivo contrato, siendo por ende contraria a dicha norma la resolución 350/2016 que permite cobrar hasta 2 meses de alquiler”.

El mismo juez, el 30 de agosto, dictó sentencia de fondo en la que hizo lugar a la demanda promovida por los amparistas y declaró la nulidad de la resolución de marras.

En su fallo, el magistrado desarrolló medulosos conceptos relacionados con “la importancia del derecho a la vivienda”, el cual, manifestó, “lleva aparejado consigo –de acuerdo a la normativa en la materia– un fuerte interés estatal para su protección e incide sobre la sociedad en su conjunto”.

En ese sentido, puntualizó que “la fijación de un tope a las comisiones inmobiliarias respecto de locaciones de inmuebles destinados a vivienda única (art. 57 de la Ley n° 2.340) revelan que el legislador local optó por proteger en mayor medida a los inquilinos, lo cual, a más de perseguir un interés legítimo, resulta coherente con la pauta de los arts. 14 bis y 31 de las Constituciones Nacional y local –respectivamente– que tutelan el acceso a una vivienda digna, derechos que también son tutelados por Tratados Internacionales de Derechos Humanos con jerarquía constitucional”.

Por otra parte, afirmó que “la resolución 350/2016 es contraria no sólo al Código Civil y Comercial de la Nación –el cual deja a salvo lo establecido en la normativa local– sino también a la Ley Nº 2.340, de la cual de forma inequívoca se desprende que no es competencia del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires fijar el monto correspondiente a cobrar en concepto de comisión al inquilino sino [que] esta atribución es de la Legislatura”.

Así, el magistrado destacó no sólo que CUCICBA “carece de competencia para el dictado de la resolución aquí cuestionada”, la que significa “una lesión manifiestamente arbitraria e ilegítima de los derechos de los inquilinos y potenciales inquilinos”, sino que “en definitiva, librar a la autonomía de la voluntad y, por tanto, a la libertad de mercado fuera de los estándares estatales y en términos exorbitantes, el precio a abonar por comisión de inmobiliarias en miras a acceder a la vivienda única y digna por la modalidad de locación de inmuebles, no se condice con la protección estatal –a nivel legal, constitucional, y los tratados con esta última jerarquía– que se les hubieron conferido a los inquilinos (y a los potenciales inquilinos) y se presenta como una modalidad que tiende a frustrar los derechos que el ordenamiento jurídico pretendió tutelar de manera preferencial”.

En su apelación, CUCICBA invocó el principio de libertad contractual pero la Cámara, en su fallo, conocido el miércoles último, señaló, en consonancia con el dictamen de la fiscal, que “es preciso tener presente el principio tuitivo de los más débiles en las relaciones contractuales de consumo”.

Asimismo, ratificó que “corresponde a la competencia de la Legislatura local y no al colegio profesional (…) regular la materia arancelaria”.

De no interponerse apelación, el fallo quedará firme a principios de febrero próximo, cuando haya concluido la feria judicial.